Für Eigentümer und Hausverwaltungen
Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus
Beim Mehrfamilienhaus wird der Energieausweis grundsätzlich für das gesamte Gebäude erstellt – nicht getrennt für jede Wohnung. Für die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis sind unter anderem Anzahl der Wohnungen, Baujahr, energetischer Zustand und verfügbare Verbrauchsdaten wichtig.
Welcher Energieausweis wird beim Mehrfamilienhaus benötigt?
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 kann ein Bedarfsausweis erforderlich sein. Eine gesetzliche Ausnahme kann greifen, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.
Bei anderen Wohngebäuden kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Wahlmöglichkeit bestehen. Für einen Verbrauchsausweis müssen jedoch geeignete und vollständige Verbrauchsdaten vorliegen.
Braucht jede Wohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein. Nach § 79 GEG wird der Energieausweis grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt. Eigentümer einzelner Wohnungen greifen deshalb regelmäßig auf den Gebäudeausweis zurück.
Das ist besonders wichtig bei:
- Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung,
- Neuvermietung einzelner Wohnungen,
- größeren Wohnungseigentümergemeinschaften,
- zentraler Verwaltung von Vermietungsbeständen,
- gemischten Eigentümerstrukturen.
Der Energieausweis beschreibt die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Er liefert keine separate Effizienzklasse und keine individuelle Heizkostenprognose für jede Wohnung.
Wann spricht mehr für einen Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis stützt sich auf technische Eigenschaften des Gebäudes. Erforderlich sind deshalb typischerweise genauere Angaben zu:
- Gebäudegeometrie und Flächen,
- Baujahr und Gebäudetyp,
- Außenwänden und Dämmung,
- Dach bzw. oberster Geschossdecke,
- Fenstern,
- Keller bzw. Bodenplatte,
- Heizungsanlage und Warmwasserbereitung,
- durchgeführten energetischen Sanierungen.
Ein Bedarfsausweis ist nicht davon abhängig, wie sparsam oder großzügig die bisherigen Bewohner geheizt haben. Die Datenerhebung ist dafür umfangreicher.
Wann kann ein Verbrauchsausweis infrage kommen?
Der Verbrauchsausweis verwendet tatsächliche Verbrauchsdaten des Gebäudes. Damit diese aussagekräftig verarbeitet werden können, müssen sie vollständig, geeignet und dem Gebäude korrekt zugeordnet sein.
Zu prüfen sind insbesondere:
- ausreichender und zusammenhängender Abrechnungszeitraum,
- Verbrauch des gesamten Gebäudes,
- verwendete Energieträger,
- Warmwasseranteile,
- Leerstände,
- Änderungen der Heizung oder Nutzung,
- Plausibilität der Abrechnungen.
Je mehr Wohnungen ein Gebäude besitzt, desto weniger kann das Verhalten einer einzelnen Person den Gesamtwert prägen. Dennoch bleiben Datenqualität, Leerstände und Gebäudeänderungen relevant.
Was passiert bei Leerstand oder lückenhaften Abrechnungen?
Leerstände dürfen nicht einfach ignoriert werden. Sie können den gemessenen Verbrauch deutlich verändern. Für die Ausstellung muss geprüft werden, wie Leerstandszeiten sachgerecht berücksichtigt werden.
Fehlen Abrechnungen einzelner Wohnungen, helfen mögliche Quellen:
- Heizkostenabrechnungen,
- Rechnungen des Energieversorgers,
- Abrechnungsdienstleister,
- Hausverwaltung,
- frühere Eigentümerunterlagen,
- sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen.
Sind keine geeigneten Verbrauchsdaten verfügbar, ist ein Verbrauchsausweis möglicherweise nicht möglich. Dann sollte die Bedarfsausweis-Option geprüft werden.
Wer organisiert den Energieausweis?
Bei einer WEG oder einem verwalteten Mehrfamilienhaus liegen die benötigten Informationen oft an verschiedenen Stellen. Sinnvoll ist eine zentrale Koordination.
- vorhandenen Ausweis und Ablaufdatum prüfen,
- Zahl der Wohnungen und Gebäudeteile klären,
- Bau- und Sanierungsunterlagen zusammentragen,
- Verbrauchsabrechnungen auf Vollständigkeit prüfen,
- Leerstände dokumentieren,
- Ansprechpartner für Rückfragen bestimmen,
- vollständigen Ausweis für Eigentümer digital bereitstellen.
Für Mischgebäude mit Wohn- und erheblicher gewerblicher Nutzung können zusätzliche Abgrenzungsfragen entstehen. Solche Fälle nicht ungeprüft in den reinen Wohngebäude-Bestellprozess leiten.
Was beeinflusst die Kosten?
Unabhängig vom Anbieter können folgende Faktoren den Aufwand beeinflussen:
- gewählte Ausweisart,
- Größe und Komplexität des Gebäudes,
- Vollständigkeit der Unterlagen,
- Zahl unterschiedlicher Gebäudeteile,
- Heizungs- und Anlagentechnik,
- Sanierungszustand,
- notwendige Rückfragen,
- gewerbliche oder gemischte Nutzung.
Der günstigste Ausweis ist nicht automatisch der zulässige. Prüfen Sie zuerst die Ausweisart.
Häufige Fragen
Braucht jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?
Grundsätzlich nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt und bei Verkauf oder Vermietung einzelner Wohnungen verwendet.
Ist beim Mehrfamilienhaus immer ein Verbrauchsausweis erlaubt?
Nein. Die Zulässigkeit hängt von gesetzlichen Voraussetzungen, Anzahl der Wohnungen, Baujahr, energetischem Zustand und geeigneten Verbrauchsdaten ab.
Welche Verbrauchsdaten werden benötigt?
Benötigt werden geeignete, zusammenhängende und dem Gebäude zuordenbare Verbrauchsdaten nach den gesetzlichen Vorgaben. Die konkrete Eingabe führt der Aussteller bzw. das Partnerformular.
Was ist mit leerstehenden Wohnungen?
Leerstände müssen angegeben und sachgerecht berücksichtigt werden. Sie können den Verbrauchskennwert verzerren.
Wer erhält eine Kopie des Ausweises?
Eigentümer, Verkäufer und Vermieter müssen sicherstellen, dass der Ausweis in den gesetzlich relevanten Situationen vorgelegt bzw. übergeben werden kann. Eine zentrale digitale Ablage bei der Verwaltung ist praktisch.
Kann die Hausverwaltung den Ausweis bestellen?
Das hängt von Beauftragung und Vertretungsbefugnis ab. Technisch kann sie häufig die notwendigen Gebäudedaten bündeln; die interne Zuständigkeit sollte vorher geklärt werden.
Wie lange gilt der Ausweis?
Grundsätzlich zehn Jahre. Bestimmte energetische Änderungen können vorher eine Neuerstellung erforderlich machen.
Gilt der Wohngebäudeausweis auch für Gewerbeflächen?
Bei gemischt genutzten Gebäuden können getrennte Betrachtungen erforderlich sein. Solche Fälle sollten fachlich geprüft werden.
Daten bündeln und passende Ausweisart bestimmen
Je besser Gebäudedaten, Verbrauchswerte und Leerstände vorbereitet sind, desto weniger Rückfragen entstehen. Prüfen Sie jetzt, ob für Ihr Mehrfamilienhaus Bedarf oder Verbrauch infrage kommt.
Autor · Herausgeber Kapital-Bau
Claas Conrad Sass
Persönlicher Immobilienmakler für Bonn, den Rhein-Sieg-Kreis und Köln. Erlaubnis nach § 34c GewO. Kapital-Bau stellt Energieausweise nicht selbst aus.
Veröffentlicht am · Zuletzt fachlich geprüft am