Du vermietest eine Wohnung und fragst dich, was das Finanzamt davon haben will? Oder du planst deine erste Kapitalanlage und willst wissen, ob sich das nach Steuern noch lohnt?
Gute Nachricht: Mieteinnahmen werden in Deutschland nicht brutal besteuert — wenn du weißt, was du absetzen kannst. Und das ist eine Menge.
Mieteinnahmen Steuerrechner
Trag deine Werte ein — der Rechner zeigt dir sofort dein steuerliches Ergebnis, deinen Grenzsteuersatz und deinen Cashflow nach Steuer:
Mieteinnahmen Steuerrechner
Sieh sofort, wie viel Steuer du auf deine Mieteinnahmen zahlst — und wie viel AfA & Werbungskosten dir sparen.
🏠 Deine Immobilie
💳 Finanzierung & Kosten
📊 Dein persönlicher Steuersatz
📅 Leerstand & Sonstiges
Dein steuerlicher Verlust wird automatisch mit deinem Gehaltseinkommen verrechnet. Du zahlst 1.171 € weniger Einkommensteuer pro Jahr — das sind 98 € pro Monat zurück vom Staat.
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen (Kaltmiete) | 800 € | 9.600 € |
| Zinsen (Darlehen) | − 578 € | − 6.930 € |
| Hausverwaltung | − 60 € | − 720 € |
| Betriebskosten (Versicherung, Grundsteuer) | − 80 € | − 960 € |
| Instandhaltungsrücklage | − 40 € | − 480 € |
| AfA (Gebäudeabschreibung 2% p.a.) | − 329 € | − 3.945 € |
| Steuerliches Ergebnis | − 286 € | − 3.435 € |
| Steuerwirkung auf Gesamteinkommen | 98 € | 1.171 € |
| Cashflow nach Steuer (ohne AfA-Korrektur) | 140 € | 1.681 € |
Wie passt das zu deiner Situation?
In einer kostenlosen Erstberatung prüfen wir konkret, welche Immobilie und Steuerstrategie zu deinem Einkommen und deinen Zielen passt.
Steuerregeln nach § 32a EStG (Grund-/Splittingtabelle 2026). Werte ohne Gewähr — keine Steuerberatung.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen gehören in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden zusammen mit deinem übrigen Einkommen — Gehalt, Zinsen, etc. — versteuert.
Das Prinzip ist simpel:
Mieteinnahmen − Werbungskosten = Zu versteuernder Überschuss (oder Verlust)
Dieser Überschuss wird zu deinem Gesamteinkommen addiert und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert. Es gibt keinen Sondersteuersatz für Vermieter.
Grenzsteuersatz 2026 — was gilt für dich?
| Zu versteuerndes Einkommen (Einzel) | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis 11.784 € | 0 % (Grundfreibetrag) |
| 11.785 € – 17.005 € | 14 % – 24 % |
| 17.006 € – 66.760 € | 24 % – 42 % |
| 66.761 € – 277.825 € | 42 % |
| Über 277.826 € | 45 % (Reichensteuer) |
Wichtig: Du zahlst nicht auf alle Mieteinnahmen deinen Grenzsteuersatz — sondern nur auf den Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten.
Was genau sind Mieteinnahmen?
Alles, was du als Vermieter einnimmst, zählt grundsätzlich als Mieteinnahme:
- Kaltmiete — der Hauptbetrag
- Umlagen (Betriebskosten), die du nicht weiterleitest
- Mietzuschläge für Stellplatz, Garage, Möblierung
- Einmalige Zahlungen wie Ablösen für Einbauten
- Entschädigungen bei vorzeitiger Kündigung
Nicht als Mieteinnahme gilt:
- Weitergeleitete Betriebskosten, die 1:1 an Dienstleister gehen
- Mietkaution (solange du sie zurückgibst)
- Erstattungen für Instandhaltung durch Mieter
Werbungskosten — dein stärkstes Steuerwerkzeug
Der entscheidende Hebel für Vermieter: Werbungskosten. Alles, was mit dem Betrieb deiner Mietimmobilie zusammenhängt, kannst du absetzen — oft vollständig und sofort.
Vollständige Werbungskosten-Liste 2026
Laufende Kosten (sofort absetzbar):
- Hausverwaltung und Verwaltungsgebühren
- Grundsteuer (nicht die Grunderwerbsteuer beim Kauf)
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht
- Reparaturen und Instandhaltungskosten bis 15 % des Gebäudewerts in 3 Jahren (Erhaltungsaufwand)
- Kosten für Leerstand (Betriebskosten während Leerstand)
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km oder tatsächliche Kosten)
- Zinsen für Darlehen (der wichtigste Posten bei kreditfinanzierten Objekten)
- Kontoführungsgebühren für Vermieter-Konto
- Fachliteratur, Steuerberater, Rechtsanwalt
Einmalig beim Kauf (über AfA):
- Gebäudeanteil des Kaufpreises: 2 % p.a. über 50 Jahre (Baujahr ab 1925)
- Notarkosten (Gebäudeanteil) → erhöhen die AfA-Basis
- Grunderwerbsteuer (Gebäudeanteil) → erhöhen die AfA-Basis
- Maklergebühren (Gebäudeanteil) → erhöhen die AfA-Basis
Hinweis: Der Grundstücksanteil ist von der AfA ausgenommen — nur der Gebäudewert wird abgeschrieben. Mehr dazu im Artikel Steuern sparen mit Immobilien.
Rechenbeispiel: So viel musst du wirklich versteuern
Situation: Thomas (42, Angestellter, 55.000 € Brutto = ~45.000 € zu versteuerndes Einkommen) kauft eine Wohnung in Dortmund für 220.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | 9.600 € (800 €/Monat) |
| − Hausverwaltung | −720 € |
| − Grundsteuer | −480 € |
| − Versicherungen | −360 € |
| − Zinsen (90 % finanziert, 3,5 %) | −6.930 € |
| − AfA (2 % von 176.000 € Gebäudewert) | −3.520 € |
| − Rücklagen/Reparaturen | −600 € |
| = Steuerlicher Verlust | −3.010 € |
Steuerliche Wirkung:
- Verlust von 3.010 € reduziert sein Gehaltseinkommen
- Steuervorteil bei 42 % Grenzsteuersatz: 1.264 €/Jahr
- Effektiv zahlt Thomas keine Steuer auf die Wohnung — er bekommt Geld zurück
Steuerlicher Verlust — so funktioniert die Verrechnung
Dass Vermieter im steuerlichen Minus landen, ist nicht die Ausnahme — sondern bei kreditfinanzierten Immobilien die Regel. Und das ist ein gewaltiger Vorteil.
Wie Verluste verrechnet werden
Ergibt deine Vermietung einen steuerlichen Verlust (weil Zinsen + AfA + laufende Kosten > Mieteinnahmen), wird dieser direkt mit deinem Gehaltseinkommen verrechnet. Du zahlst weniger Lohnsteuer — oder bekommst bei der Steuererklärung Geld zurück.
- Gehalt (zu versteuern): 45.000 €
- Verlust aus Vermietung: −3.010 €
- Neues zu versteuerndes Einkommen: 41.990 €
- Steuerersparnis bei 42 %: ~1.264 €/Jahr → ~105 €/Monat
Das ist effektiv eine staatliche Mietsubvention für Vermieter mit kreditfinanzierten Immobilien.
Was passiert, wenn die Zinsen wegfallen?
Nach 10–15 Jahren ist das Darlehen oft abbezahlt oder deutlich reduziert. Dann entfällt der größte Kostenblock. Der steuerliche Verlust verwandelt sich in einen Überschuss — und dieser wird besteuert.
Aber: Bis dahin hat sich das Objekt im Wert gesteigert, die Miete ist gestiegen, und du hast jahrelang Steuervorteile genossen. Das ist die Logik der Immobilien-Steueroptimierung über den Zeithorizont.
Mieteinnahmen in der Steuererklärung — Anlage V
Mietobjekte werden in der Steuererklärung über die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) erklärt. Für jedes Objekt eine separate Anlage.
Das musst du in Anlage V eintragen
Teil 1 — Einnahmen:
- Mieteinnahmen (Kaltmiete)
- Umlagen, soweit nicht weitergeleitet
- Sonstige Einnahmen
Teil 2 — Werbungskosten:
- AfA (automatisch berechnet, Angabe Anschaffungswert + Baujahr)
- Schuldzinsen (Jahresbescheinigung der Bank)
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Sonstige Werbungskosten
Welche Belege du aufbewahren musst
- Quittungen für Reparaturen und Instandhaltung
- Nebenkostenabrechnungen
- Mietverträge und Nachweise der Mietzahlungen
- Darlehensverträge und Jahreszinsabrechnungen
- Kaufvertrag und Kaufnebenkosten-Belege (für AfA-Berechnung)
- Fahrtkosten-Nachweise
Aufbewahrungsfrist: 10 Jahre für steuerlich relevante Unterlagen.
Vorauszahlungen — schon unterjährig optimieren
Wenn das Finanzamt merkt, dass du regelmäßig Mieteinnahmen erzielst, kann es quartalsweise Vorauszahlungen festsetzen. Das passiert automatisch, wenn deine Steuernachzahlung über 400 € pro Jahr liegt.
Tipp: Wenn du mit einem steuerlichen Verlust rechnest, stelle frühzeitig einen Antrag auf Anpassung der Vorauszahlungen nach unten. So behältst du monatlich mehr liquide Mittel.
Besonderheiten bei mehreren Objekten
Verlustverrechnung zwischen Objekten
Verluste aus Objekt A können mit Gewinnen aus Objekt B verrechnet werden. Das Gesamtergebnis aus allen Vermietungen wird zusammengefasst und dann mit dem Einkommen verrechnet.
Ab wann ist es ein Gewerbebetrieb?
Wer mehr als 5 Wohnobjekte vermietet und aktiv „umschichtet" (kauft und verkauft), riskiert die Einstufung als gewerblicher Immobilienhändler — steuerlich deutlich nachteiliger (Gewerbesteuer, kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren). Die Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein wichtiger Richtwert.
Wann lohnt sich Vermieten nach Steuern wirklich?
Die ehrliche Antwort: Fast immer — wenn du die Rechnung vollständig machst. Viele Einsteiger rechnen: „Mieteinnahmen minus Kosten = Rendite." Das ist zu kurz gedacht.
Die vollständige Rechnung für einen Kapitalanleger:
- Cashflow nach Kosten (oft leicht negativ)
- + Steuererstattung durch Verlust/AfA-Effekt
- + Tilgung (Vermögensaufbau durch Entschuldung)
- + Wertsteigerung der Immobilie
- − Steuer beim Verkauf (nach 10 Jahren: 0 €)
Erst diese Gesamtrendite ist die relevante Zahl. Bei gut gewählten Objekten in NRW liegt sie zwischen 6–10 % p.a. auf das eingesetzte Eigenkapital — nach Steuern.
Nutze unseren Mietrendite-Rechner für deine konkrete Objektberechnung.
Häufige Fragen zu Mieteinnahmen versteuern
Wie viel Mieteinnahmen sind steuerfrei?
Es gibt keine generelle Freigrenze für Mieteinnahmen. Aber: Wenn deine gesamten Einkünfte (inkl. Mieteinnahmen) unter dem Grundfreibetrag von 11.784 € (2026, ledig) bleiben, fällt keine Steuer an. Für Berufstätige mit Gehalt ist das in der Praxis kaum relevant — entscheidend ist der persönliche Grenzsteuersatz.
Muss ich Mieteinnahmen sofort versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind im Zuflussjahr zu versteuern (Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG). Dezember-Miete, die im Dezember eingeht, gehört in das Dezember-Jahr — auch wenn du sie erst im Januar verbrauchst.
Was ist mit Nebenkostenerstattungen?
Betriebskosten-Vorauszahlungen, die du sammelst und an Versorgungsunternehmen weiterleitest, sind keine steuerpflichtigen Einnahmen. Nur der Teil, der nach Abrechnung bei dir verbleibt, ist steuerpflichtig.
Kann ich Reparaturkosten sofort absetzen?
Ja — sogenannter Erhaltungsaufwand (Reparaturen, die den Zustand erhalten) ist im Entstehungsjahr voll absetzbar. Achtung: Größere Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf können als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ qualifiziert werden — dann nur über die AfA absetzbar.
Brauche ich einen Steuerberater?
Bei einer Immobilie: nicht zwingend, aber empfehlenswert. Die Anlage V ist machbar, aber Fehler bei AfA-Berechnung oder Werbungskosten können teuer werden. Ab zwei Objekten ist ein Steuerberater fast immer günstiger als die entgangenen Steuerersparnisse durch falsche Eintragungen.
Fazit: Steuern auf Mieteinnahmen sind planbar
Mieteinnahmen zu versteuern klingt komplizierter als es ist — wenn du die Grundregeln kennst:
- Werbungskosten vollständig erfassen — nichts vergessen
- AfA korrekt berechnen — Grundstücks- und Gebäudeanteil trennen
- Schuldzinsen absetzen — Jahreszinsbescheinigung der Bank holen
- Vorauszahlungen anpassen — bei erwartetem Verlust frühzeitig stellen
- Langfristig planen — Steueroptimierung ändert sich über die Haltedauer
Wie sieht deine Steuersituation konkret aus?
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Stand: Mai 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Regelungen können sich ändern — prüfe aktuelle Werte beim Finanzamt oder einem Steuerberater.