Du überlegst, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zu kaufen – aber weißt nicht, ob sich das wirklich lohnt? Die entscheidende Kennzahl ist die Mietrendite. Sie zeigt dir auf einen Blick, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals du jährlich als Mieteinnahmen zurückbekommst.
In diesem Artikel findest du:
- einen kostenlosen Renditerechner direkt hier nutzbar
- die genaue Formel für Brutto- und Nettomietrendite
- konkrete Rechenbeispiele mit realen Zahlen
- Antworten auf die vier häufigsten Fragen zur Immobilienrendite
Mietrendite berechnen – der Rechner
Trage einfach deine Zahlen ein:
Mietrendite berechnen
Brutto- & Nettomietrendite plus Kaufpreisfaktor sofort ermitteln.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite – auch Immobilienrendite genannt – gibt an, wie viel Prozent du von deinem investierten Kapital jährlich als Mieteinnahmen zurückerhältst. Sie ist die wichtigste Kennzahl, um verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen.
Es gibt zwei Varianten, die du kennen solltest:
- Bruttomietrendite – schnelle Übersicht, ohne Kosten
- Nettomietrendite – realistisch, mit allen Kosten
Wer nur auf die Bruttorendite schaut, erlebt oft böse Überraschungen.
Die Formel: Bruttorendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist der schnelle erste Check. Du brauchst nur zwei Zahlen:
Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis der Wohnung: 280.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 900 €
- Jahreskaltmiete: 900 × 12 = 10.800 €
Bruttomietrendite = (10.800 ÷ 280.000) × 100 = 3,86 %
Was sagt dir die Bruttorendite?
| Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 4 % | Niedrig – nur in sehr guten Lagen mit Wertsteigerung akzeptabel |
| 4 – 5 % | Durchschnitt – Standardmarkt in deutschen Großstädten |
| 5 – 6 % | Gut – solide Kapitalanlage mit positivem Cashflow möglich |
| Über 6 % | Sehr gut – oft B-/C-Städte, Risiko und Lage prüfen |
Wichtig: Die Bruttorendite ignoriert alle Kosten – Nebenkosten beim Kauf, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand. Sie ist nur der erste Blick, nicht die Entscheidungsgrundlage.
Die Formel: Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist realistisch. Sie berücksichtigt alle echten Kosten – beim Kauf und im laufenden Betrieb.
Nettomietrendite (%) = (Jahresnettomieteinnahmen ÷ Gesamtinvestition) × 100
Schritt 1: Gesamtinvestition berechnen
Der Kaufpreis allein reicht nicht. Du musst alle Kaufnebenkosten einrechnen:
| Position | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5 %) | 18.200 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 5.600 € |
| Maklerprovision (falls anfallend, ca. 3,57 %) | 9.996 € |
| Gesamtinvestition | 313.796 € |
Schritt 2: Jahresnettomieteinnahmen berechnen
Von der Jahreskaltmiete ziehst du die nicht umlegbaren laufenden Kosten ab:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| Hausverwaltung (ca. 5–8 %) | – 700 € |
| Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m² pro Monat) | – 720 € |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten | – 300 € |
| Leerstandsrisiko (ca. 3–5 % der Miete) | – 324 € |
| Jahresnettomieteinnahmen | 8.756 € |
Schritt 3: Nettomietrendite ausrechnen
Nettomietrendite = (8.756 ÷ 313.796) × 100 = 2,79 %
Die Bruttorendite dieser Wohnung lag bei 3,86 % – die Nettorendite nur noch bei 2,79 %. Das ist der Unterschied, der über Gewinn oder Verlust entscheidet.
Kaufpreisfaktor: Die schnelle Vergleichsgröße
Neben der Mietrendite nutzen erfahrene Anleger den Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt). Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten du für eine Immobilie zahlst.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel:
280.000 € ÷ 10.800 € = 25,9
Du zahlst das 25,9-fache der Jahreskaltmiete. In A-Städten (München, Berlin, Hamburg) sind Faktoren von 30–40 üblich – in NRW-Städten oft 18–25.
| Kaufpreisfaktor | Rendite-Einschätzung |
|---|---|
| Unter 20 | Sehr renditestark – aber Risiko und Lage prüfen |
| 20 – 25 | Gut – typisch für B-Städte und Randlagen |
| 25 – 30 | Durchschnittlich – Wertsteigerung als Argument nötig |
| Über 30 | Rendite niedrig – setzt auf Wertsteigerung |
Faustformel: Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Kehrwerte voneinander. Faktor 25 entspricht 4 % Bruttorendite, Faktor 20 entspricht 5 %.
Eigenkapitalrendite: Was du auf dein eigenes Geld verdienst
Wenn du die Immobilie finanzierst (Kredit), interessiert dich eine dritte Kennzahl: die Eigenkapitalrendite. Sie zeigt, wie viel Prozent du auf das Kapital verdienst, das du selbst eingesetzt hast.
Eigenkapitalrendite (%) = (Cashflow nach Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital eingesetzt | 80.000 € |
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| Jährliche Kreditrate (Zins + Tilgung) | – 9.600 € |
| Laufende Kosten (Verwaltung, Rücklagen) | – 1.720 € |
| Jährlicher Cashflow | – 520 € |
Hier ist der Cashflow leicht negativ – die Immobilie „kostet" 43 €/Monat aus eigener Tasche. Dafür baust du durch die Tilgung Vermögen auf und profitierst von AfA und möglicher Wertsteigerung.
Was ist eine gute Mietrendite?
Es gibt keine universelle Antwort – aber klare Orientierungswerte für 2026.
Richtwerte für Deutschland 2026
| Lage | Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|
| München, Frankfurt, Hamburg | 2,5 – 3,5 % | 30 – 40 |
| Berlin, Düsseldorf, Köln | 3,5 – 4,5 % | 22 – 28 |
| Dortmund, Essen, Duisburg | 4,5 – 6,5 % | 15 – 22 |
| Kleinere NRW-Städte | 5,0 – 8,0 % | 12 – 20 |
Was Kapital-Bau empfiehlt
- Bruttomietrendite mindestens 4,5 % (besser 5 %+)
- Nettomietrendite mindestens 3 %, damit du nicht dauerhaft draufzahlst
- Kaufpreisfaktor nicht über 25 für NRW-Lagen
Aber: Eine Immobilie mit 3 % Nettomietrendite in bester Kölner Lage kann langfristig rentabler sein als 6 % Rendite in einer strukturschwachen Region – wegen der Wertsteigerung.
Rechenbeispiel: NRW-Wohnung vs. München
| Wohnung Dortmund | Wohnung München | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € | 600.000 € |
| Monatliche Miete | 850 € | 1.400 € |
| Jahreskaltmiete | 10.200 € | 16.800 € |
| Bruttomietrendite | 5,67 % | 2,80 % |
| Kaufpreisfaktor | 17,6 | 35,7 |
| Eigenkapital (25 %) | 45.000 € | 150.000 € |
Die Dortmunder Wohnung bringt fast doppelt so viel Rendite – mit weniger als einem Drittel des Eigenkapitals. Für Angestellte mit 3.000–6.000 € netto ist das oft der sinnvollere Einstieg.
Die häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
1. Kaufnebenkosten vergessen
Wer Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar und ggf. Maklerprovision nicht einrechnet, unterschätzt die Gesamtinvestition um 10–15 %. Das verzerrt die Rendite erheblich.
2. Nur Bruttorendite anschauen
Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand können 1–2 Prozentpunkte Rendite fressen.
3. Leerstand nicht einkalkulieren
Selbst gute Immobilien stehen gelegentlich leer. 2–4 Wochen Leerstand pro Jahr (ca. 3–8 % der Miete) gehören realistisch in jede Kalkulation.
4. Instandhaltungsrücklage ignorieren
Pro Quadratmeter und Monat solltest du mindestens 1 € als Rücklage einplanen. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das 840 €/Jahr.
5. Finanzierungskosten nicht berücksichtigen
Die Rendite auf das Gesamtkapital sagt wenig darüber, was du auf dein eigenes Geld verdienst. Entscheidend ist die Eigenkapitalrendite nach Kreditkosten.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine sehr gute Mietrendite?
Als sehr gute Bruttomietrendite gelten in Deutschland Werte ab 6 %. Realistisch erreichbar sind solche Werte vor allem in B- und C-Lagen – also mittelgroße Städte wie Dortmund, Essen, Wuppertal oder kleinere NRW-Städte. In A-Städten wie München oder Hamburg liegen Bruttorenditen typischerweise bei 2,5–3,5 %.
Was bedeutet 6 % Mietrendite?
Bei 6 % Bruttomietrendite bekommst du jährlich 6 % deines Kaufpreises als Kaltmiete zurück. Eine Wohnung für 200.000 € würde also 12.000 € Jahreskaltmiete (1.000 €/Monat) erwirtschaften. Nach Abzug aller Kosten bleibt als Nettomietrendite typischerweise 4–4,5 % übrig.
Was bleibt von 1.000 Euro Mieteinnahmen?
Von 1.000 € Kaltmiete im Monat gehen im Schnitt 50–150 € für Verwaltung, Rücklagen und nicht umlegbare Kosten ab. Dazu kommt die Steuer auf die Nettomieteinnahmen – die durch AfA und Werbungskosten aber oft auf null oder sogar negativ gedrückt wird.
Wie hoch sollte die Netto-Mietrendite sein?
Als Mindestgrenze für eine rentable Immobilienanlage gelten 3 % Nettomietrendite. Darunter trägt die Immobilie sich in der Regel nicht selbst und erfordert dauerhaft Zuzahlungen aus eigener Tasche. Ideal sind 3,5–5 % Nettomietrendite – dann ist der Cashflow positiv oder zumindest ausgeglichen.
Fazit: Mietrendite ist der Start – nicht das Ende
Die Mietrendite sagt dir, ob eine Immobilie grundsätzlich interessant ist. Die endgültige Entscheidung hängt aber von deutlich mehr Faktoren ab: Lage, Bausubstanz, Mieterstruktur, lokalem Mietmarkt und deiner persönlichen Steuer- und Finanzsituation.
Für Angestellte mit 3.000–6.000 € netto gibt es in NRW aktuell attraktive Objekte mit Bruttorenditen zwischen 4,5 und 6,5 % – und durch die steuerlichen Vorteile (AfA, Werbungskosten) verbessert sich die Gesamtrendite noch einmal erheblich.
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Stand: Mai 2026. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung. Individuelle Ergebnisse können abweichen. Keine Anlageberatung.