Was ist die Grundsteuer — und wer zahlt sie eigentlich?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz, die jährlich vom Finanzamt per Grundsteuerbescheid an den Eigentümer der Immobilie geschickt wird. Sie fließt direkt an die jeweilige Gemeinde — und finanziert dort z. B. Schulen, Straßen und Kitas.
Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt ist immer der Eigentümer. Er muss die Grundsteuer also bezahlen — egal ob er die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Aber: Als Vermieter darf er sie über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.
Kurz gesagt: Der Vermieter schießt vor, der Mieter erstattet es über die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Grundsteuerreform 2025: Seit Januar 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage. In vielen Kommunen haben sich die Hebesätze verändert — manche Vermieter zahlen jetzt deutlich mehr, andere weniger. Wer eine Nebenkosten-Vorauszahlung vereinbart hat, sollte diese überprüfen und ggf. nach § 560 BGB anpassen.
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja. Laut § 2 Nr. 1 BetrKV ist die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten-Position gelistet. Es gibt zwei Voraussetzungen:
- Mietvertragsklausel: Im Mietvertrag steht entweder „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" — oder die Grundsteuer ist ausdrücklich als umlagefähige Position genannt.
- Transparente Abrechnung: Die Grundsteuer wird in der jährlichen Betriebskostenabrechnung als eigene Position ausgewiesen — mit dem tatsächlich gezahlten Jahresbetrag.
Fehlt die Vertragsklausel, kann die Grundsteuer nicht nachträglich umgelegt werden. Der Vermieter bleibt dann auf den Kosten sitzen.
So legst du die Grundsteuer korrekt auf deine Mieter um — Schritt für Schritt
- Mietvertrag prüfen. Enthält er einen Verweis auf Betriebskosten nach § 2 BetrKV oder eine ausdrückliche Nennung der Grundsteuer? Wenn nein, ist zuerst eine schriftliche Vertragsergänzung mit dem Mieter nötig.
- Grundsteuerbescheid aufbewahren. Das Finanzamt schickt den Jahresbescheid. Dieser ist dein Beleg für die Abrechnung — und im Streitfall vor Gericht.
- Vorauszahlung festlegen. Setze eine monatliche Vorauszahlung an, die der Jahresgrundsteuer geteilt durch 12 entspricht. Beispiel: 480 € / Jahr ÷ 12 = 40 € / Monat NK-Vorauszahlung.
- Jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen. Zeige die tatsächlich gezahlte Grundsteuer als eigene Position aus. Frist: spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 BGB).
- Bei Erhöhung: Vorauszahlung anpassen. Steigt die Grundsteuer durch die Reform oder höhere Hebesätze, kannst du per § 560 Abs. 1 BGB die Vorauszahlung schriftlich erhöhen — immer mit Beleg des neuen Bescheids.
Wie wird die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet?
Die Aufteilung hängt davon ab, wie viele Mietparteien im Objekt wohnen:
- Einfamilienhaus: 100 % der Grundsteuer trägt der Mieter.
- Mehrere Wohneinheiten: Umlage nach Wohnfläche (m²-Anteil).
- Mischnutzung (Wohnen + Gewerbe): Aufteilung notwendig — nur der Wohnflächenanteil wird auf Wohnraummieter umgelegt.
| Objekt | Jahres-Grundsteuer | Wohnfläche Mieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 600 € | 100 % | 600 € |
| 3-Parteienhaus, 180 m² | 900 € | 60 m² (33 %) | 300 € |
| Eigentumswohnung | 480 € | 100 % | 480 € |
Wie viel Grundsteuer darf auf den Mieter umgelegt werden?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze — der volle Grundsteuerbetrag darf umgelegt werden. Keine Kürzung, keine Pauschale. Allerdings darf der Vermieter nicht mehr verlangen, als er tatsächlich gezahlt hat. Der Bescheid ist der Beleg.
Typische Beträge 2026 in NRW:
- Einfamilienhaus: 400–900 € / Jahr (33–75 € / Monat)
- Eigentumswohnung: 200–600 € / Jahr (17–50 € / Monat)
- Mehrfamilienhaus: 800–2.500 € / Jahr (je nach Größe und Hebesatz)
Welche Kosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?
Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie ist eine umlagefähige Betriebskosten-Position. Diese zwölf Kosten musst du als Vermieter selbst tragen:
- Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf)
- Verwaltungskosten (Buchhaltung, Verwaltergebühr)
- Instandhaltungskosten und Reparaturen
- Abschreibung (AfA)
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Kosten für Leerstand
- Rechts- und Beratungskosten
- Kontoführungsgebühren
- Schönheitsreparaturen
- Maklerkosten
- Kosten für Mietersuche
- Bank- und Überweisungsgebühren
Hinweis: Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer- Haftpflicht sowie der Hausstrom sind umlagefähig — wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Grundsteuer als Vermieter steuerlich absetzen
Als Vermieter setzt du die Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V deiner Steuererklärung ab — unabhängig davon, ob du sie auf den Mieter umlegst oder selbst trägst.
Legst du sie um, erfasst du die Erstattung des Mieters als Einnahme und die Zahlung an das Finanzamt als Ausgabe — der steuerliche Effekt ist dann null. Trägst du sie selbst, mindert sie deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Mehr dazu: Alle Steuervorteile für Vermieter → und Mieteinnahmen richtig versteuern →
Checkliste: Grundsteuer-Umlage richtig machen
- Mietvertrag enthält Betriebskosten-Klausel (§ 2 BetrKV)
- Grundsteuerbescheid des laufenden Jahres liegt vor
- Vorauszahlung in NK-Vereinbarung enthalten
- Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten erstellt
- Aufteilung nach Wohnfläche bei Mehrfamilienhaus
- Erhöhung nach Grundsteuerreform schriftlich mitgeteilt
- Nur tatsächlich gezahlter Betrag wird abgerechnet (kein Aufschlag)
Vor allem in NRW lohnt sich vor dem Kauf ein Blick auf die kommunalen Hebesätze. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer NRW →
Häufige Fragen zur Grundsteuer-Umlage
Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja — die Grundsteuer ist gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskosten-Position. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Fehlt diese, trägt der Vermieter die Kosten selbst.
Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Der Vermieter darf die gesamte, tatsächlich gezahlte Grundsteuer umlegen — es gibt keine gesetzliche Obergrenze oder Kappungsgrenze. Er darf jedoch nicht mehr verlangen als er selbst an das Finanzamt gezahlt hat. Der Grundsteuerbescheid dient als Beleg.
Was passiert, wenn die Grundsteuer durch die Reform steigt?
Steigt die Grundsteuer infolge der Grundsteuerreform (ab 2025) oder durch höhere kommunale Hebesätze, darf der Vermieter die Betriebskosten-Vorauszahlung anpassen (§ 560 Abs. 1 BGB). Die Anpassung muss schriftlich mit Beleg erfolgen.
Muss die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung separat ausgewiesen werden?
Ja — die Grundsteuer muss als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden, mit dem tatsächlich gezahlten Jahresbetrag. Ein pauschaler Sammelposten ist nicht ausreichend und kann vom Mieter beanstandet werden.
Kann ich die Grundsteuer auch als Pauschale abrechnen?
Nein — bei einer Vorauszahlungsvereinbarung muss jährlich abgerechnet werden. Eine echte Pauschale (ohne Abrechnung) ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart wurde. Bei einer Pauschale gibt es keine Nachzahlung und keine Rückerstattung.
Kann ich die Grundsteuer als Vermieter steuerlich absetzen?
Ja — die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) absetzbar, unabhängig davon, ob sie auf den Mieter umgelegt wird. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sie über die Nebenkosten erstattet — in diesem Fall ist die Erstattung als Einnahme zu erfassen, die Abführung als Ausgabe.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Mai 2026.